26/10/2023

2023-24年施政報告 普縉集團 : 樓市印花稅「減辣」效用有限 未能即時緩解樓市調整狀況

〈二零二三年十月二十六日，香港〉行政長官在2023-24年施政報告中，發表了多項有關房屋的措施及針對土地供應的政策，普縉集團 就當中幾項房屋及土地措施作出回應。

本年度施政報告主基調「為民生、拚經濟、做實事」，旨在透過不同政策和措施，包括增強發展動能、強化「八大中心」定位、推進「北部都會區」發展、振興旅遊、新能源交通產業，同時因應市況及成功提升的未來房屋供應量去調整住宅物業需求管理措施，面對市區及樓宇老化雙軌推動重建和維修等等，秉承地盡其用原則及釋放不同地區土地發展潛力來解決多年來積壓的經濟與及房屋問題。

房屋政策
在公營房屋供應措施方面，施政報告推出「延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期」由原先最長30年按揭貸款保證期至50年，買家的按揭貸款年期因而延長，目標為推動樓齡比較高的資助房屋於市場上的流動性。 普縉集團 認為當局要小心執行並適時檢視政策。 毫無疑問此類單位流動性有上升的可能，但同一時間來年息口尚未明朗，本地以至環球經濟均疲弱的情況下，政府財政將會承受當中的風險。另一方面，現時市況下釋放高樓齡居屋的供應都可能令相關資產的價格帶來壓力。

在私營房屋方面，隨著疫情後環球經濟有放緩趨勢，同時間利率卻顯著上升，令資產價格普遍下跌，本地物業市場首當其衝。過去一年多的時間，本地房屋價格向下調整達15%，一手或二手住宅交投量亦同時下跌。此外，政府地皮流標，發展商以極優惠條款開售新盤令一般市民有「發展商都不看好後市」的感覺，此消彼長之下，令本地物業市場交投疏落。有見及此，政府決定即日起調整住宅物業需求管理措施，即「辣招」。 普縉集團 認為此舉動並不能即時解決物業市場繼續調整的問題。 首先，一般市民現時對樓市均保持觀望態度，僅將買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半可釋放的購買力非常有限。再者，稅率減幅都不能夠吸引投資者入市。 第二，額外印花稅（SSD）的存在已變得不合時宜。在需要交投量流動性的時間，此舉未免太過「點到即止」。 反而為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」可確實地帶來正面影響。 根據政府數字，入境事務處已批出約61,000份申請，「先免後徵」置業印花稅正正可以為物業市場注入新動力。

「應用創新建築科技」
除了增加土地供應，不同的創新建築科技都為房屋供應提供協助，做到提量、提速、提效、提質。 「組裝合成」（MiC, Modular Integrated Construction），建築信息模擬技術（BIM, Building Information Modeling）等等的新技術都需要充分地運用，由大型建築項目再慢慢擴展至中小型的項目，為項目數碼化，投入智慧城市作準備。 而且，近年發生的嚴重工業意外令人痛心，創新建築科技的應用，如智慧工地系統，可以為建築工人的安全帶來保障。由傳統建築工序過渡過程中可以培育或吸引相關方面專業的人才，令到相關技術可以成熟地發展，同時可以慢慢降低因應用經驗未成熟和不完整供應鏈所引致的額外成本，正面經濟效果以及社會裨益相得益彰。

「樓宇安全」
香港的樓宇急速老化的問題已是老生常談，無論私人住宅以至公營房屋均面對日久失修的問題。據資料顯示，樓齡達50年或以上私人樓宇的數目在過去10年由3,900幢急增至8,600幢，「三無大廈」的數量也達到5,000多幢。除了有序地重建之外， 普縉集團 非常支持當局主動大規模去尋找有樓宇安全及復修迫切性的樓宇去解決舊樓日久失修有機會引致的問題，包括樓宇結構，消防，行人安全。現時政府或市建局經已設立不同的資助計劃。假若有關當局可以更積極向市民推廣樓宇安全及盡早保養的重要性，再配合不同建築專業人士的支援，相信可以達到預期的成果之外，亦可以減輕重建的壓迫性。

土地政策
「拼經濟」也需要空間。由數字政府，創新科技，數據流動，現代物流，拓展電子商貿，電子支付，推動航運智能化和數字化等等推動社會轉型及經濟發展的目標都需要土地去建設相關的硬件配套，例如數據中心，道路網絡，及高端物流中心。 普縉集團 認為有關當局向發展相關產業的時候要仔細考慮連帶的土地需求，並且做好 北部都會區內的土地用途規劃，避免土地零碎化，聯同新田河套區制造協同效應，為未來經濟發展鋪路。

總結
整體而言，是次施政報告的房屋政策並未有太大的動作，始終環球經濟波動以及地緣政治所引致的資產價格波動非一般政策可以解決，普縉集團 預期樓價在短期內有機會止跌回穩，但樓市長遠走勢還是要看本地經濟及利息走勢的發展。 在政府努力下中長期房屋土地供應目標達標之下，聚焦發展經濟放眼未來實屬必要。我們期待當局詳細公布相關政策詳情及執行之細節，以解社會之急。