地積比率轉移與垂直城市

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香港是一個高密度發展的城市，經歷愈半世紀的高速發展和人口增長，市區出現人口和樓宇「雙老化」的現象尤為明顯。自今年7月起，港九多區如旺角、長沙灣、西灣河及油塘等已發生多宗混凝土剝落事故，引發社會廣泛關注樓宇老化和人身安全等問題。現時市區舊樓與日俱增，日久失修嚴重，市區重建局（下稱市建局）也不得不加快舊區重建，透過地區規劃以改善各區的土地用途和居住環境。為推動市區更新並提升土地使用效益，市建局早於2017年已啟動油麻地及旺角地區研究（下稱油旺研究），並建議引入新的規劃工具 -「地積比率轉移」（Transfer of Plot Ratio）。直至今年7月，城市規劃委員會（下稱城規會）公佈有關的規劃指引，作為正式落實地積比率轉移的先導計劃。

地積比率轉移機制

「地積比率轉移」容許將一個或多個重建潛力或價值較低的地盤（即「送出地盤」）（Sending Site），轉移部份地積比率至同一分區計劃大綱圖上最多兩個指定地盤「（即「接收地盤」）（Receiving Site），並容許住宅樓面跟非住宅樓面之間作出轉換，使土地運用更加靈活。「送出地盤」一般可保留作文物或建築保育，或規劃作大小不同的公共休憩空間，而「接收地盤」通常是位處更具策略性，交通方便及適合作更高密度發展的較大型地皮。

地積比率轉移以往主要是由私人或業權人夥拍發展商提出，但鮮有成功案例，且申請非常耗時，位於中環下亞厘畢道一帶的聖公會建築群是一例。早期的案例亦有大坑道的虎豹別墅（Haw Par Mansion）、羅便臣道的倫敦傳道會大樓（London Mission Building）和猶太教莉亞堂（Ohel Leah Synagogue）。反之，海外發展較早的城市亦有大量地積比率轉移的案例，單在美國的主要大城市已有超過200個。

廿一世紀全球出現不少「垂直社區/城市」（Vertical City）的發展項目，包括杜拜的哈里發塔（Burj Khalifa）、 英國倫敦的「無盡城」（Endless City） 和The Stratford、日本的六本木山、新加坡的達士嶺（Pinnacle@Duxton）等。「垂直城市」，顧名思義，是指將不同城市要素集中在一座高聳的建築物中，如居住、醫療、教育、工作、綠化、休憩空間、康體設施等，居民在同一座大樓內已可滿足居住和基本生活需求，有別於傳統城市中以橫向方式在不同功能地塊的建築物上使用或獲取各樣服務。全球最高的哈里發塔正是採用了垂直城市的概念，在169層中容納觀景台、辦公室、食肆、零售、住宅、酒店、健身室、游泳池、停車場等配套，讓居民能在哈里發塔中已可進行多姿多彩的日常活動。

發展垂直城市

事實上，興建垂直城市有許多技術上的限制和困難。首要是需確保大廈的結構安全，其中牽涉不同範疇的專項，包括超高層建築進行防風測試、安裝高規格的防火設備、特別設計規格的升降機及其保養服務、以及混合用途的建築進出及保安系統設計等。鑑於現代的建築技術已越趨成熟，亦有多國的實例顯示不少發展商已有能力克服上述問題。因此，於設計垂直城市時，專業人士必須加入特別設計，包括增設較多逃生層和安裝高速消防梯，並確保建築物可抵受各種自然災害，而環境可持續性及社區互動空間等因素亦需於設計項目時一併考慮。

香港是實踐垂直城市最佳場地，民眾非常適合於同一座樓宇內辦公、用餐、運動、社交、購物、享用公共社區服務、休憩、居住等，在功能和實際上皆有可取之處。雖然香港向來以密集型發展見稱，不少高地積比率的商業及住宅發展項目集中在維港兩岸和鐵路沿線上蓋或交通網絡完善的地區，但一些較新的規劃概念，如容許縱向樓宇內作混合（包括住宅及非住宅部份）用途的「其他指定用途」註明「混合用途」地帶（Other Specified Uses (Mixed Use）Zone）尚未普及，到目前只能在某幾個地區找到。

釋放土地發展潛力

實際上，「地積比率轉移」和「垂直城市」的概念正好同時出現，以實踐垂直城市的好處。隨現代建築技術的提升，加上後疫情時代的生活和工作模式轉變，有人開始提倡在同一座建築裏提供全面的配套以滿足不同用家的需求，使居民足不出戶仍能夠過著健康生活，筆者相信垂直城市的概念能爲市民提供多一項選擇，大大節省通勤的時間和成本，提升生活質素。

地積比率轉移將率先於油旺兩區實行，為整個社區提供更完善的規劃及保育。倘若效果理想，將來可複製至其他市區，如於深水埗和荃灣等作類似的地區規劃研究，更可探討擴展至九龍城、土瓜灣等舊區，並廣泛應用此規劃工具，吸引私人市場的參與，有效地釋放土地的發展潛力。至於現正規劃的新發展區，包括新界的「新田科技城」（San Tin Technopole）、「北部都會區」（Northern Metropolis）和未來交椅洲及人工島發展，則在樞紐中心部份加入「混合用途」地帶，可構建垂直城市的地標性建築，有住宅及各類商業樓層及其他綜合元素，宜居宜業，令該區的形象更鮮明。

普縉助理總監(規劃及發展)龍欣翔

(轉載自星島頭條專欄)