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26/05/2020
【專家樓評】張聖典:疫情放緩後的樓市走向
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政府早前接連以市場下限批出兩幅位於旺角的住宅地皮。筆者認為,基於目前住宅單位供不應求的情況繼續,以及疫情放緩後在一、二手市場錄得的成交數字轉旺,以上地皮低成交價似乎未能作為樓市即將向下大幅調整的徵兆。
政府早前接連以市場下限批出兩幅位於旺角的住宅地皮。筆者認為,基於目前住宅單位供不應求的情況繼續,以及疫情放緩後在一、二手市場錄得的成交數字轉旺,以上地皮低成交價似乎未能作為樓市即將向下大幅調整的徵兆。
繼旺角新填地街及上海街地盤住宅用地以遠低於市場預期的約8,600萬元,每方呎樓面地價約3,500元成交後,又一幅位於旺角的住宅用地最近以接近市場估值下限4.7億元批出,每方呎樓面地價約7,700元。該地盤面積約6,700方呎,屬商業及私人住宅混合式發展。賣地條款中列明,中標者需為項目單位提供泊車位,一般而言,停車場會建於發展項目的地庫樓層,並可能縮減項目中原來可用作商業用途的層數,使地契中所容許項目商業部分的可建樓面未必能被充分利用,減低地皮的整體價值。
另外,停車場一些必要的建築部分,如出入口、通往出入口的通道及迴旋空間等,會佔據建築物地面原可用作地舖的位置,而可能導致發展項目商業樓面價值的損失。加上賣地條款要求中標者須於項目中興建包括長者鄰舍中心和長者日間護理中心在內的政府設施,相信項目可用作商業用途的樓面面積將所餘無幾。
自近數星期疫情緩和,一、二手住宅成交數據自4月尾轉趨活躍,購買力於市場重現。有發展商已部署推出新盤,地產代理業界亦蠢蠢欲動,希望於「限聚令」逐步放寬後,隨着樓市氣氛逐漸恢復把握時機,有意見認為本港樓價更可能因此而回彈上升。基於上述觀察,近月地皮以低價成交主要原因可歸咎於地皮本身較遜色的發展潛力,樓市大幅下調的機會預期較微。
普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典
(轉載自東網財經)
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