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04 Aug 2023

牆身可拆還是不可拆?

網址:https://www.stheadline.com/columnists/property/3260266/

自將軍澳日出康城主力牆事件於今年5月下旬曝光後,室內一般間格牆或主力牆能否拆除成為公眾高度關注及研究的議題。上述事件中,相關建築工程因涉及改動大廈主力牆,屬改動樓宇結構的「改動及加建工程」(Alteration and Addition Works),工程展開前必須向建築事務監督遞交申請,並獲得同意後方可進行,而相關單位的業主及裝修公司沒有就有關建築工程向屋宇署作出申請,因此有關建築工程已違反《建築物條例》,成為違例建築。筆者認為上述事件的癥結並非局限於拆除主力牆對大廈結構的危險性,此事亦顯示現時業主們進行間格改動工程前未有獲取足夠的專業意見,以確保上述工程可完全合法合規地進行。

建築工程監管制度

《建築物條例》下之監管制度推行已久,政府就不同種類的建築工程作出詳細分類及列出明確法定要求,長久以來行之有效。現今室內裝修工程的設計繁多,更改室內間格亦十分普遍,一般非涉及大廈主體結構(如主力牆)的間格牆改動或拆除可按照《建築物條例》、地契及大廈公契等要求處理。一般而言,拆除不同種類的間格牆有不同的法定要求,如該等拆牆工程不屬於《建築物條例》下的豁免工程或「小型工程監管制度」簡化規定的「小型工程」或「指定豁免工程」,有關建築工程則屬於「改動及加建工程」,事前須獲得屋宇署批准後方可進行。有關業主必須委聘認可人士 (Authorized Person),並按照工程性質及需要委聘註冊結構工程師,上述專業人士可為業主們就相關建築工程的可行性提供意見,例如評估相關建築工程會否對大廈結構及承重能力等、會否違反大廈公契、地契條款及其他相關法例,他們亦會為業主們擬備圖則,並作為代表向建築事務監督遞交申請。當取得建築事務監督的同意後,業主們亦需委聘註冊承建商進行有關建築工程,而有關承建商需於建築工程完結後向屋宇署遞交《無建成新建築物的建築工程或街道工程竣工證明書》(即BA14表格) 或《建成新建築物的建築工程竣工證明書及申請佔用該建築物的許可證》(即BA13表格),獲得屋宇署滿意後,相關間格改動工程才算合法地完成。

小型工程監管制度

上述改動及加建工程因涉及審批圖則及工程細節的程序,需時及費用較高,因此政府亦引入「小型工程監管制度」,以減省較為簡單及安全風險較低建築工程的法定程序。現時「小型工程監管制度」涉及約187 項小型工程項目,並按照複雜程度及安全風險劃分3個級別,部份較高風險的項目需於工程展開前由訂明的建築專業人士向屋宇署呈交文件以作備案,而較低風險的項目只須於工程完結後向屋宇署呈交完工文件。

豁免工程及指定豁免工程

《建築物條例》下的「豁免工程」則指該工程不涉及影響大廈結構及抵觸任何現行規例。小型工程制度下的「指定豁免工程」則涉及約30項風險更低的工程項目,進行「指定豁免工程」無須事先獲得屋宇署批准及同意,也無須遵從小型工程監管制度的簡化規定。

根據差估署數字,現時本港逾半住宅單位的樓齡已超過30年或以上,樓齡較大住宅樓宇的建築圖則中較難分辨主力牆和間格牆,導致市民購入曾作間格改動的單位時較難得悉它們的現狀是否符合《建築物條例》要求。筆者建議市民為其住戶單位安排裝修工程前,可咨詢專業人士的意見,瞭解有關工程的申報要求,以便採取既省時,又能滿足法定要求的工程方案。同時,市民亦可透過專業人士調查物業有否存在違規建築,並於出現違例建築時一併採取補救措施,以避免屋宇署向單位發出法定命令,影響日後物業的轉讓及其價值。

普縉高級合伙人(建築測量)汪整樂

(轉載自星島頭條專欄)

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