31/08/2018

樓言縉語：買二手樓懷疑有僭建　如何自保？

影片:http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180831/bkn-20180831162615614-0831_00842_001.html?eventid=402883474cd641ed014ce58efaaf10a4&eventsection=hk_finance

二手樓宇買家如果懷疑心儀單位有僭建情況，應該如何處理？現時買賣二手樓宇的交易一般會透過經紀進行，而買方往往仍未來得及檢查心儀單位有否進行僭建，便需就交易簽訂臨時買賣合約。

臨時合約簽訂後，買賣雙方便會透過律師樓去完成下一步交易程序。買方律師一般會通過土地註冊處替物業單位進行「查冊」，檢查單位有否收到政府發出有關僭建物的清拆令。

另外，假如買家需透過銀行承做按揭，銀行方面亦會聘請公證行，檢查單位狀況。若果在單位內發現僭建，公證行會就僭建的範圍及性質等情況，估算還原及復修僭建所需的費用，並在銀行提供的按揭金額上扣減，變相減低單位可承做的按揭成數。

再者，在某些情況下，買方可能會在簽訂臨時合約前，透過經紀檢查單位有否進行僭建。但這種做法有其缺點，因為地產經紀始終並非建築方面的專業人員，未必清楚各種僭建物的性質，以及政府目前對某部分僭建物的取態。

例如政府現時容許一些僭建的晾衣架、冷氣機架及簷篷，在符合某些條件的情況下可以繼續存在。而對於一些懷疑僭建，但業主可能已經根據小型工程的指引作出申請的僭建物，經紀亦未必懂得替單位進行「查冊」加以確認。

此外，由屋宇署剛剛對物業發出清拆令，直至命令在土地註冊處完成登記 (俗稱「註契」) 往往需時一段時間，故即使通過土地註冊處進行「查冊」，亦未必能夠確定單位是否收到政府有關僭建物的清拆命令。

遇到上述情況，建議最可靠的做法是聘請獨立的專業人士，向屋宇署取得單位的核准圖則 (包括加建及改建) 後到單位進行勘察，評估僭建物狀況及估算還原及復修所需的金錢。再於買賣成交時，透過律師樓在向賣方支付的金額中扣除還原及復修的費用。

除了物業單位可能收到政府發出的清拆令，大廈本身的公用部分亦有機會收到樓宇修葺令，這部分則留待下一期為大家再作討論。

普縉 建築測量副董事總經理　蘇文豪

(轉載自東網財經)