04/06/2018

中長期措施: 填海造地成效大

土地供應專責小組發佈的諮詢文件中，就如何解決香港土地不足問題列出18個選項。就短中期而言，筆者認為以公私營合作方式開發土地成效最高。就中長期及概念性選項而言，則以在維港以外填海及重置葵青貨櫃碼頭兩項最應率先執行。本期筆者希望就填海這一中長期措施稍作分享。 

在距離市區較遠的位置提供大片土地是填海的主要特點，如此特點有利增加政府於土地規劃上的靈活性。在已發展的區域，區內土地的用途基本已定，而且可加以利用的土地多為細小零碎，在發展上的可能性限制較高。 

反之，填海提供的土地規模較大，受既有發展局限較低，規劃方面將更為全面及具彈性。於發展密度高的城市，填海造地另外一個好處在於能安置那些不適宜位於市區的土地用途，例如機場、貨櫃碼頭、廢物處理設施等，從而改善市區的土地利用，並騰出珍貴區內土地以作發展。 

此外，填海發展可減低對現有土地持分者的影響。近年香港由土地爭議所引起的衝突不斷發生，無疑加劇了社會的分化局面，亦導致官民關係持續惡化，而填海方案則可避免觸及現有持分者(如土地持有人)的利益，從而減少爭議，使方案得以盡快落實執行。 

參考諮詢文件中的數據，截至2016年，香港約有7000公頃的土地是透過填海取得，佔已發展土地面積的25%。當中容了約27%的全港人口和70%的商業活動。過去香港建設新市鎮，亦有賴於填海而來的土地。由此可以想像填海造地對支持香港城市持續發展的重要性。 

填海，作為臨海城市增加土地供應的慣常做法，雖然牽涉較高的投資成本以及技術和環保方面的考量，但往往能夠有效為城市發展提供足夠的新土地。對於目前土地供應緊張情況，以及一連串由此衍生的住屋及覓地爭議等問題，填海造地相信的確是一顆靈丹妙藥。 

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網)