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29 Oct 2018

「明日大嶼」的成本與效益

特首在施政報告中提出「明日大嶼」填海計劃,準備在交椅洲和喜靈洲附近水域進行大規模人工島填海,筆者留意到坊間談論計劃時每每只聚焦在項目的成本之上,擔心大額工程費用將耗盡庫房儲備,卻忽略了項目本身作為一項投資能為我們帶來的效益及回報。 

填海所得的土地,政府預計可興建26至40萬個住宅單位,容納70萬至110萬人。而當中公私營房屋比例為7:3比,以此計算,私營房屋單位數量將達7萬8千至12萬個。以每個單位面積500平方呎推算,私營房屋單位最大樓面面積將達6千萬方呎。即使以現時舊區市價約1萬元的樓面地價計算,單計私人住宅發展,便可為政府庫房帶來約6千億地價收入。 

上述估算仍未包含人工島上的政府、公共社區設施及商業用地的價值。發展局局長在接受報章專訪時提到,交椅洲人工島最接近香港島的地方將會打造為第三個核心商業區,可提供約佔中環商業樓面8成、達4千萬平方呎的商業樓面面積,並可創造約20萬個就業職位。可想而知,計及地價收入,以及其他在房屋供應、交通基建網絡、人口配置、實行綠色智慧城市等方面的效益,人工島計劃除了在財務上可行外,更能帶來重大的社會及經濟利益。 

目前坊間指填海計劃的成本可高達5千億元,如果我們利用「成本效益分析法」作簡單分析,單計地價上的收益便可抵消填海所需的成本。加上整個填海工程將分階段進行,當中開支自然亦會隨進度得以攤分。而從經濟學的觀點看,政府的花費其實具有刺激經濟的作用。只要用得其所,花費並不一定等於洪水猛獸。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網) 
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