12 Sep 2019

加強內部協調 提升發展潛力

政府早前公開招標出售一塊位於屯門景秀里的住宅地皮，入標情況反應相當積極，共18個發展商參與投標，地皮最終亦以高出市場預期的地價批出。值得注意的是，賣地章程罕有地列明容許買方日後如獲得城規會批准放寬地積比率，可向地政總署申請修改地契中涉及建築面積的限制，筆者希望就此分享一下。

地政總署有指引列明，在一般情況下，經政府招標或拍賣並以市值出售的土地於批出後5年內不會接受有關契約內如土地用途、高度限制、地積比率等主要條款的修訂申請。而這次賣地章程中注明容許買方日後如獲批准，則可就地契中涉及建築面積(現時地積比率為3.3倍)的限制申請契約修訂。鑑於是次地皮旁邊的政府用地曾於2014年獲城規會批准放寬至4倍地積比，故上述做法某程度上可提高該土地於發展上的靈活性，使土地資源得以進一步釋放。

然而，這樣的安排亦有不少地方值得留意。參考旁邊用地的發展限制，是次地皮很可能獲城規會批准放寬至同樣4倍地積比。地政總署如容許發展商可於獲批後立即進行涉及建築面積限制的契約修訂申請，那何不於推售地皮前先與各部門進行內部協調，再直接於地契內訂明容許4倍地積比？

此做法既可保持市場方面對地皮發展限制的確定性，亦可節省地政總署進行契約修訂和城規會處理放寬地積比率申請的工作，以及免卻與發展商於契約修訂後商討補地價事宜的時間。

此外，由於政府對獲批土地會給予約5年的發展時限，故發展商亦有可能礙於申請及等待審批需時，而選擇不就改動地契提出申請，放棄土地原本可加以利用的發展潛力，繼而浪費地皮潛在可形成的住宅單位供應。

普縉 執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典

(轉載自星島地產網)